- 1) ¿Qué es una hipoteca? (en cristiano)
- 2) El interés “no es tan malo” cuando existe inflación
- 3) Nuestro ejemplo simple para comparar
- 4) ¿Cuánta deuda queda a mitad de camino?
- 5) Estrategia: elegir 30 años e invertir la diferencia cada mes
- 6) ¿Es buena opción para mí?
- 7) Checklist muy simple para decidir
- 8) Conclusión muy fácil de recordar
1) ¿Qué es una hipoteca? (en cristiano)
Este documento está pensado para explicar las hipotecas de forma muy sencilla, sin tecnicismos innecesarios. Vamos a ver por qué el interés no es tan malo cuando existe inflación, compararemos una hipoteca a 15 años con una a 30 años, y veremos una estrategia práctica: elegir la hipoteca a 30 años e invertir cada mes la diferencia de cuota en un producto garantizado. Al final, sabrás cuándo llegas al punto de equilibrio (breakeven) y si esta opción puede ser buena para ti.
Una hipoteca es un préstamo grande para comprar una casa. El banco te deja el dinero hoy y tú se lo devuelves poco a poco, normalmente cada mes, durante muchos años. Además de devolver lo que te prestaron (el “principal”), pagas un extra llamado “interés”. Ese interés es el precio por usar el dinero del banco. Si eliges tipo fijo, la cuota mensual será siempre la misma cantidad (en euros nominales), desde el primer mes hasta el último.
2) El interés “no es tan malo” cuando existe inflación
Todos odiamos pagar intereses. Pero hay algo importante: la inflación. La inflación significa que, con el tiempo, el dinero pierde valor. Lo que hoy compras con 100 €, dentro de unos años puede costar 103 €, 106 €, etc. Si tu cuota de hipoteca es fija, esa cuota sí sube cero: se mantiene igual en euros. ¿Qué pasa entonces? Que cada año esa cuota “pesa” menos en tu bolsillo, porque tus euros de entonces valen menos. Dicho fácil: la inflación erosiona el valor real de la cuota.
Ejemplo rápido: imagina una cuota fija de 900 € al mes y una inflación media del 3% anual. En euros de hoy, esa misma cuota equivaldría a unos 775 € al cabo de 5 años, unos 668 € al cabo de 10 años, y alrededor de 497 € a los 20 años. No has cambiado la cuota nominal, pero tu esfuerzo real cae con el tiempo. Por eso decimos que, a largo plazo, la inflación “te ayuda” si tienes una cuota fija: el interés duele al principio, pero el peso real de la hipoteca baja con los años.
3) Nuestro ejemplo simple para comparar
Para no marearnos, vamos a usar números redondos y realistas a modo de ejemplo didáctico. Supongamos que pides 200.000 € de hipoteca a tipo fijo y consideramos dos opciones:
| Plazo | Tipo (TIN) | Cuota mensual aprox. | Intereses totales aprox. |
| 15 años | 3,0% | 1.381,16 € | 48.609 € |
| 30 años | 3,5% | 898,09 € | 123.312 € |
Conclusión rápida: con 30 años la cuota es mucho más baja (unos 483 € menos cada mes), pero a lo largo de toda la vida del préstamo se pagan más intereses (unos 74.700 € más en este ejemplo). Con 15 años pagas menos intereses y acabas antes, pero la cuota es alta.
4) ¿Cuánta deuda queda a mitad de camino?
A los 10 años, con el préstamo de 15 años te quedarían unos 76.865 € por pagar. Con el de 30 años, te quedarían unos 154.854 €. A los 15 años, el préstamo de 15 años está totalmente pagado (0 €), mientras que en el de 30 años aún debes alrededor de 125.628 €. Esto muestra que el plazo corto amortiza mucho más rápido.
5) Estrategia: elegir 30 años e invertir la diferencia cada mes
Ahora viene la idea clave y muy práctica. Cogemos la hipoteca a 30 años (cuota 898 € aprox.) y, como esa cuota es más baja, cada mes invertimos la diferencia respecto a la cuota de 15 años: unos 483 € mensuales. Lo hacemos de forma automática, sin fallar. Primero veamos qué pasa si ese producto garantizado rinde un 3% anual, y luego si rinde un 4% anual.
• Con rentabilidad garantizada del 3% anual:
– En torno al mes 131 (año 10,9) el dinero acumulado en la inversión iguala el “sobrecoste” de intereses que tiene la hipoteca a 30 años frente a la de 15 años. A esto le llamamos breakeven de coste.
– En torno al mes 200 (año 16,7) el dinero acumulado compensa también la mayor deuda viva que arrastras por ir a 30 años. Es decir, tu patrimonio (fondo – deuda pendiente) empata o supera al que tendrías si hubieras elegido 15 años. A esto le llamamos breakeven de patrimonio.
– Para que te sitúes: al año 10 acumularías unos 67.505 €; al año 15, unos 109.645 €; al año 20, unos 127.365 €; y al año 30, cerca de 171.860 €, suponiendo que no haces aportaciones después del año 15.
• Con rentabilidad garantizada del 4% anual (mejora la cosa):
– El breakeven de coste llega antes, sobre el mes 125 (año 10,4).
– El breakeven de patrimonio también se adelanta, llegando alrededor del mes 188 (año 15,7).
– Hitos para orientarte: al año 10 acumularías unos 71.133 €; al año 15, unos 118.880 €; al año 20, unos 145.152 €; y al año 30, unos 216.397 €.
6) ¿Es buena opción para mí?
Respuesta corta: depende de lo que valores más y de si el rendimiento garantizado neto del producto de inversión es mayor o menor que el coste efectivo de tu hipoteca.
• Si la rentabilidad neta del producto es MAYOR que el tipo de la hipoteca (por ejemplo, 4% neto contra 3,5% de la hipoteca), la estrategia de 30 años + invertir la diferencia tiene sentido financiero: el dinero que “te ahorras” de cuota trabaja y, con el tiempo, supera el sobrecoste de intereses.
• Si la rentabilidad neta es IGUAL o MENOR que el tipo de la hipoteca, entonces, en términos puros de coste, conviene más amortizar (o elegir 15 años). Eso sí, perderías la ventaja de tener una cuota más baja y más liquidez mensual.
Además, la opción de 30 años te ofrece algo muy valioso: liquidez y flexibilidad. Con una cuota más baja te resulta más fácil crear un colchón de emergencia, soportar imprevistos y mantener la inversión mes a mes. Si en algún momento las condiciones cambian, siempre puedes usar lo que llevas invertido para hacer una amortización parcial y reducir plazo o cuota.
7) Checklist muy simple para decidir
1) ¿Tienes un colchón de emergencia de 3–6 meses de gastos? Si no, la cuota más baja del 30 años te ayuda a construirlo sin apuros.
2) ¿El producto “garantizado” es de verdad garantizado? Revisa la letra pequeña: comisiones, liquidez, penalizaciones y quién garantiza.
3) ¿El 4% es NETO después de impuestos y comisiones? Si es bruto, puede quedarse en menos (por ejemplo 3,2–3,3% neto) y ya no bate tan claro a la hipoteca del 3,5%.
4) ¿Eres disciplinado para invertir los ~483 € cada mes, pase lo que pase? La estrategia funciona si eres constante.
5) ¿Valoras más dormir tranquilo con menos deuda o prefieres tener más dinero en el bolsillo cada mes? Tu preferencia personal importa.
8) Conclusión muy fácil de recordar
• La inflación hace que tu cuota fija pese menos con el tiempo: por eso el interés “no es tan malo” en términos reales.
• Con 15 años pagas menos intereses totales y terminas antes; con 30 años pagas más intereses pero ganas liquidez mensual.
• Si eliges 30 años e inviertes la diferencia de cuota en un producto garantizado al 3–4%:
– Con 3%: compensas el sobrecoste de intereses hacia el año 10,9 y empatas/superas en patrimonio hacia el año 16,7.
– Con 4%: compensas antes, alrededor del año 10,4, y empatas/superas en patrimonio cerca del año 15,7.
• Si la rentabilidad neta del producto supera el coste de la hipoteca, la estrategia 30 años + invertir tiene mucho sentido. Si no lo supera, es más barato amortizar o ir a 15 años, aunque pierdas liquidez.
